Eickener Str. 30, 41061 Mönchengladbach
Immobilien . Beratung . Dienstleistung
Home Staging: Optimieren Sie Ihr Verkaufsergebnis!
Home Staging: Was in anderen Ländern bereits etablierte Praxis ist, kennt hierzulande kaum
jemand. Die Folge sind verschenkte Verkaufs- und Vermietungsergebnisse. Gerade bei privat
genutzten Wohnimmobilien spielen der erste Eindruck und vermittelbare Impressionen eine
wesentliche Rolle, um eine schnellere Vermarktung und einen höheren Preis erzielen zu können.
Für den ersten Eindruck gibt es nur eine Chance. Genau hier setzen die Home Staging Berater an,
in dem Behaglichkeit, Ordnung, Großzügigkeit, Sauberkeit, Helligkeit, Atmosphäre etc. im Zuge
einer Besichtigung spürbar werden. Dadurch wird Ihre Immobilie gedanklich zu einem Ort, an dem
sich Ihr Interessent wohlfühlt - also einem "Zuhause". Nutzen auch Sie die Chance, Ihre Immobilie
durch gezielte Maßnahmen im Innen- und Außenbereich mittels Dekoration, Reinigung, ggf.
Möblierung, kleinere Verschönerungen usw. optimal in Szene zu setzen!
"Home Staging stellt für uns eine bereichernde Ergänzung unserer eigenen Vermittlungsleistungen
dar. Aus diesem Grunde freuen wir uns, Ihnen die Home Staging Berater als unsere neuen
Kooperationspartner vorstellen zu können." Zahlreiche Vermittlungsergebnisse haben uns
überzeugt und belegen diesen sinnvollen Trend. Wollen auch Sie schneller und erfolgreicher
verkaufen oder vermieten? Warum warten, kontaktieren Sie uns oder direkt die www.Home-
Staging-Berater.de
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Für wen eignet sich welche Immobilie?
Wer sein Vermögen sicher anlegen möchte, sollte jetzt überlegen, sich nach einer geeigneten
Immobilie umzusehen. Am Anfang dieses Prozesses steht dabei die Frage, ob das Haus oder die
Wohnung selbst genutzt oder vermietet werden soll. Wohneigentum ist in Deutschland so
erschwinglich wie selten zuvor. Stabile Einkommen, niedrige Zinsen und moderate Preise sind gute
Voraussetzungen, um den Traum von der eigenen Immobilie für immer mehr Menschen Realität
werden zu lassen. Nach Auffassung des Immobilienverbands IVD gibt es für den Immobilienkauf
eine ganze Reihe von Gründen. „Wohnimmobilien in guten Lagen sind äußerst wertstabil“, sagt
Jürgen Michel Schick, Vizepräsident und Sprecher des IVD. „Oftmals erfahren die Objekte im Laufe
der Jahre auch deutliche Wertsteigerungen. Wer sein Vermögen sicher anlegen möchte, sollte
daher überlegen, ob er sich nicht jetzt nach einer geeigneten Immobilie umsehen sollte.“ Am
Anfang steht dabei die Frage, ob das Haus oder die Wohnung selbst genutzt oder vermietet
werden soll.
Individuelle Lösung bei Selbstnutzung
„Bei einer selbst genutzten Wohnung ist klar, dass die persönlichen Bedürfnisse und Wünsche im
Vordergrund stehen“, sagt Schick. Der Weg zur Arbeit, Ausstattung und Einkaufsmöglichkeiten
sind entscheidende Kriterien bei der Kaufentscheidung. „Potenzielle Selbstnutzer sollten allerdings
berücksichtigen, dass sie ihre Wohnung im Falle eines berufsbedingten Umzugs eventuell
vermieten müssen.“ Da die Mobilitätsanforderungen am Arbeitsmarkt in den vergangenen Jahren
deutlich gestiegen sind, gewinnt das Kriterium der Vermietbarkeit deutlich an Gewicht.
Entscheidend für die Vermietbarkeit sind Lage, Zuschnitt und Ausstattung. Eine Wohnung sollte in
der Regel gut erreichbar sein, sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr.
Kapitalanlagewohnung für Vermögensaufbau
Für Menschen, die bereits ihre Traumwohnung gefunden haben und die etwas für ihren
Vermögensaufbau beziehungsweise für ihre Altersvorsorge tun wollen, empfiehlt sich momentan
der Kauf einer Kapitalanlagewohnung. Denn im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen wie
beispielsweise Staatsanleihen bieten Wohnimmobilien eine deutlich attraktivere Rendite.
„Durchschnittlich liegt die Renditeerwartung hier bei 4,5 bis sechs Prozent“, erklärt Schick. Zum
Vergleich: Die Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe liegt derzeit bei knapp 2,4 Prozent.
Festgeldkonten bieten momentan einen Zinssatz von wenig mehr als einem Prozent. „Im
Gegensatz zu den Eigentümern von Barvermögen können Anleger, die sich jetzt eine Wohnung
kaufen, von den niedrigen Zinsen sogar profitieren“, sagt Schick. „Denn die Kosten für die Darlehen
werden derzeit oftmals durch die Wertsteigerungen nicht nur kompensiert, sondern
überkompensiert.“ Zudem kann eine Wohnung im Alter auch selbst bezogen werden. „Die
Mietfreiheit im Alter ist eine entscheidende Kostenersparnis, insbesondere vor dem Hintergrund
niedriger staatlicher Renten“, so Schick weiter. „Wer im Alter keine Miete zahlen muss, hat in der
Regel deutlich mehr Geld zur freien Verfügung.“ Im Schnitt verbessert eine selbst genutzte
Wohnung die Netto-Einkommenssituation für Senioren um etwa 30 Prozent.
Zinshäuser bringen stabile Erträge
Freiberufler oder selbständige Unternehmer, die nicht in die gesetzliche Rentenversicherung
einzahlen, sollten für ihre Altersversorge den Erwerb eines so genannten Zinshauses erwägen.
„Ein Haus mit mehreren Wohnungen liefert stabile Mieterträge“, sagt Schick. „An Standorten mit
hoher Wohnungsnachfrage ist ein Mehrfamilienhaus daher eine sichere Einnahmequelle. Zieht ein
Mieter aus, eröffnet das weitere Potenziale. Denn mögliche Modernisierungskosten amortisieren
sich in der Regel über höhere Mieteinnahmen.“ Wer jetzt ein Zinshaus erwirbt, kann laut IVD oft
auch höhere Erträge erwirtschaften als in früheren Jahren. „Angesichts des historischen Zinstiefs
sind Investitionen in Mehrfamilienhäuser derzeit besonders attraktiv“, sagt Schick. „Bei Zinsen von
unter 4,5 Prozent für zehnjährige Darlehen und einem Kreditanteil von bis zu 70 Prozent liegt die
Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital häufig über der eigentlichen Mietrendite.“ Der so
genannte Leverage-Effekt wird aber oft nicht berücksichtigt. „Viele Anleger betrachten bei der
Berechnung ihrer Investitionschancen nur die Relation des Mietertrages zum Kaufpreis und
übersehen, dass ihr persönlicher Ertrag sich durch die Differenz zwischen Bankzins und Mietzins
erhöhen kann.“ Auf der anderen Seite sollten aber auch die Bewirtschaftungskosten in eine erste
Investitionsberechnung mit einbezogen werden. „Die laufenden Kosten für Bewirtschaftung und
Instandsetzung sind bei Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagewohnungen mit etwa 20 Prozent
anzusetzen“, sagt Schick. Wichtig ist zudem, den technischen Zustand des ins Auge gefassten
Objektes möglichst genau zu prüfen.
Nicht ohne Beratung kaufen
Damit es nach dem Kauf keine bösen Überraschungen gibt, sollte vor dem Erwerb einer jeden
Immobilie immer ein qualifizierter Immobilienberater hinzugezogen werden. „Ein Immobilienberater
oder Makler kann die jeweils passende Immobilie mit der gewünschten Rendite und der erwarteten
Lage vermitteln“, sagt Schick. „Einem qualifizierten Makler kann zudem die gesamte Abwicklung
des Immobilienkaufs übertragen werden.“ Ein wichtiger Qualitätsnachweis ist dabei die
Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD. „Der Kaufinteressent sollte
keine Scheu haben, einen Makler nach seiner Aus- und Weiterbildung zu fragen. Seriöse Makler
geben darüber bereitwillig Auskunft.“ Der IVD beispielsweise verpflichte seine Mitglieder,
regelmäßig Schulungen und Seminare zu besuchen. Jedes Verbandsmitglied muss eine
umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen
überprüft wird. IVD-Mitglieder müssen zudem den Nachweis über den Abschluss einer
Vermögensschaden- Haftpflichtversicherung erbringen
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Mietrecht: Bei Mietschulden droht die fristlose Kündigung
Wer seine Miete immer pünktlich überweist, erspart sich Ärger mit dem Vermieter und beugt einer
Kündigung vor. Denn ständige unpünktliche Mietzahlungen berechtigen den Vermieter, fristlos zu
kündigen. Das hat unlängst noch einmal der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt (VIII ZR 364/04).
Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung
Voraussetzung ist, dass der Mieter wiederholt den gesetzlich vorgegebenen oder vertraglich
vereinbarten Fälligkeitstermin überschritten hat. In diesem Fall kann der Vermieter eine
Abmahnung erteilen. Schludert der Mieter dann weiterhin mit seinen Zahlungen, kann der
Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Denn wiederholte unpünktliche Mietzahlungen
gelten als schwerwiegender Verstoß gegen Vermieterinteressen. Doch kein Grund zur
Beunruhigung: Eine einmalige unpünktliche Zahlung ist noch lange kein Kündigungsgrund. Aktuelle
Rechtsprechung
Im aktuellen Fall hatte der Bundesgerichtshof über die Wirksamkeit einer vom Vermieter
ausgesprochenen Kündigung zu entscheiden. Laut Mietvertrag war die Zahlung zum dritten
Werktag jedes Monats fällig. Über Monate hinweg zahlte der Mieter jedoch erst in der zweiten
Monatshälfte. Auf die schriftliche Abmahnung folgte die außerordentliche Kündigung. Zu Recht, so
der BGH.
Was zählt zu Mietschulden?
Wichtig: Als Mietschulden gelten dabei nicht nur ausstehende Mietzahlungen, sondern auch
ausstehende Nebenkosten oder Nachzahlungen nach der jährlichen Nebenkostenabrechnung.
Bevor es zu einer fristlosen Kündigung kommt, ist eine vorherige Abmahnung seitens des
Vermieters erforderlich. Die Abmahnung – so sagt der Deutsche Mieterbund – soll dem Mieter noch
einmal Gelegenheit geben, sein Verhalten zu überprüfen und zu korrigieren. Nach der Abmahnung
darf sich deshalb eine unpünktliche Zahlung auch nicht mehr wiederholen.
Tipps für Mieter
Mietminderungen sind keine Mietschulden: Wer seine Miete berechtigterweise wegen Mängel der
Wohnung mindert, braucht eine Kündigung wegen Mietschulden nicht zu fürchten. Vorausgesetzt,
die Mietminderung ist rechtsgültig, die Mängel als solche anerkannt. Der Deutsche Mieterbund
empfiehlt: Wer eine fristlose Kündigung erhalten hat, sollte rasch den örtlichen Mieterverein
einschalten. Der hilft zu klären, ob oder mit wessen Hilfe Mietrückstände kurzfristig ausgeglichen
werden können oder ob es eine ausreichende Begründung für die verspäteten Zahlungen gibt.
Ansonsten gilt: Wer in Verzug mit den Mietzahlungen gerät, sollte ein klärendes Gespräch mit dem
Vermieter suchen. Möglicherweise finden beide Parteien gemeinsam einen Weg, wie die
Mietschulden schnellstmöglich wieder abgebaut werden können. Tipp: Am besten rechtzeitig einen
Dauerauftrag einrichten und im Fall der Fälle stets freundlich miteinander reden, denn wer dies tut,
geht auch nicht so rasch miteinander ins Gericht.
Quelle: immonet.de
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Eigentümerversammlung
Einberufung der Versammlung Mindestens einmal im Jahr
muss der Verwalter eine Eigentümerversammlung einberufen.
Ist kein Verwalter vorhanden, fällt diese Pflicht dem Vorsitzenden
des Verwaltungsbeirats zu. Fehlt auch ein Beirat, können die
Wohnungseigentümer nur durch gerichtliche Hilfe eine Versammlung
einberufen. In diesem Fall wird ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche
Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung bestimmt.
Die Einberufungsfrist beträgt gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zwei Wochen.
Inhalt der Einladung
Das Einladungsschreiben sollte folgenden Inhalt haben: vollständige Angaben des Namens und
der Anschrift des Verwalters vollständige Angaben zu Namen und Anschrift des Adressaten
genaue Bezeichnung der Gemeinschaft, für die die Versammlung einberufen wird (Ort und Straße)
Ort der Versammlung (genaue Bezeichnung) Datum der Versammlung Uhrzeit der Versammlung
Tagesordnung Optionale Zusatzangaben sind Hinweis auf die Möglichkeit der
Stimmrechtsübertragung Eventualeinberufung (unter bestimmten Voraussetzungen, s. unten) Die
Tagesordnung
Die Tagesordnung
muss alle in der Versammlung zur Beschlussfassung zu stellenden Sachverhalte enthalten. Der
Beschlussgegenstand in einem entsprechenden Antrag muss hinreichend bezeichnet werden. Die
konkrete Ausgestaltung der Tagesordnung erfolgt in der Regel durch den Verwalter in enger
Absprache mit dem Verwaltungsbeirat. Einzelne Miteigentümer können jedoch auch weitere
(sinnvolle) Tagesordnungspunkte hinzufügen, dies muss jedoch beim Verwalter – und zwar
rechtzeitig – beantragt werden. Dem Verwalter ist daher anzuraten, um ein problemloses
„Nachschieben“ von Tagesordnungspunkten zu ermöglichen, die Einladungsfrist zu erweitern (z. B.
vier Wochen statt der gesetzlich gefordert zwei Wochen). Die Beschlussgegenstände sind
stichwortartig zu nennen. Dabei muss die Beschreibung verdeutlichen, über welches Thema
diskutiert sowie eventuell ein anschließender Beschluss gefasst werden soll. Achtung: Beschlüsse,
die unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ gefasst werden, sind mangels hinreichender
Bezeichnung in der Tagesordnung anfechtbar. Der Verwalter ist daher gut beraten, unter diesem
Tagesordnungspunkt keine Beschlüsse fassen zu lassen. Wollen die Eigentümer dies dennoch,
sollte der Verwalter auf die Rechtslage hinweisen und dies dokumentieren. Sonst droht bei einer
Beschlussanfechtung eine Belastung mit den Kosten gemäß 49 Abs. 2 WEG. Kreis der zu
ladenden Personen Es sind grundsätzlich alle stimmberechtigten Personen zu einer
Eigentümerversammlung zu laden. Im Einzelnen sind dies: Wohnungseigentümer
Insolvenzverwalter Zwangsverwalter Nachlassverwalter Testamentsvollstrecker aber nicht der
Nießbraucher! Steht ein Wohnungseigentümer unter Betreuung, kann je nach Einzelfall auch der
Betreuer zum Kreis der Personen gehören, die zur Versammlung zu laden sind. Achtung: Hat ein
Wohnungseigentümer mehrere Wohnungen und stehen nur einige davon in Zwangsverwaltung, so
hat er nach wie vor ein anteiliges Stimmrecht und darf dies auch ausüben. Also ist er ebenso wie
der Zwangsverwalter zu laden. Hinweis: Veräußert ein Wohnungseigentümer einzelne Wohnungen,
so vermehrt sich das Stimmrecht entsprechend der Anzahl der neuen Eigentümer, sofern das
Kopfstimmrecht vereinbart ist. Andersherum können zwei Personen, deren ein Sondereigentum
gehört, das Stimmrecht nur gemeinsam ausüben. Quelle; Haufe Immobilienwitschaft
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Abrechnung der Betriebskosten
Für Vermieter und Verwalter ist die Erstellung einer ordnungsgemäßen
Abrechnung eine ebenso schwierige und undankbare wie auch wichtige Aufgabe.
Nur anhand einer korrekte Abrechnung kann der Vermieter Nachzahlungen
vom Mieter fordern.
Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist.
Welche Betriebskosten überhaupt umgelegt werden können, ist in der Betriebskostenverordnung
(BetrKV) aufgeführt. Eine Abrechnung muss und kann nur erfolgen, wenn vereinbart ist, dass der
Mieter Vorauszahlungen leistet bzw. abgerechnet werden soll. Ist eine Betriebskostenpauschale
oder eine sog. „Bruttomiete“, in der die Betriebskosten enthalten sind, vereinbart, entfällt die
Abrechnung.
Der Umlageschlüssel richtet sich ebenfalls nach dem Mietvertrag. So kann die Umlage z. B. nach
Wohnfläche, Personenzahl (meistens nicht empfehlenswert), Anzahl der Wohnungen,
Miteigentumsanteilen (bei vermieteter Eigentumswohnung) oder Verbrauch erfolgen. Für jede
einzelne Betriebskostenart kann der Umlageschlüssel gesondert vereinbart werden. Ist über den
Umlageschlüssel im Mietvertrag keine Vereinbarung getroffen, sind die Kosten nach Wohnfläche
zu verteilen.
Praxis-Tipp: Achten Sie bei der Vermietung von Eigentumswohnungen darauf, mit dem Mieter
denselben Verteilerschlüssel zu vereinbaren, der für die Verteilung der Betriebskosten zwischen
den Wohnungseigentümern maßgeblich ist. Eine Ausnahme gibt die Heizkostenverordnung
(HeizkostenVO) vor. Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen zwingend verbrauchsabhängig
abgerechnet werden.
Quelle; Haufe Immobilienwitschaft
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Immobilienjahr 2012: Änderungen bei KfW, Grunderwerbsteuer und Vermietung
an Angehörige
Das Jahr 2012 bringt für heutige und künftige Immobilieneigentümer einige Veränderungen. Der
Baugeldvermittler Enderlein aus Bielefeld hat die wichtigsten Neuerungen zusammengefasst.
Steuer: Vermietungen an Angehörige einfacher
Wer eine Immobilie besitzt und im Objekt Wohnungen an Familienangehörige vermietet, kann sich
ab 2012 laut Enderlein über Vereinfachungen freuen. Hintergrund ist das
Steuervereinfachungsgesetz. Wenn eine Immobilie an nahe Verwandte vermietet wird, entfallen ab
Januar die Prognoserechnungen über die Gewinnerzielungsabsicht für die kommenden 30 Jahre.
Voraussetzung: Es muss ein üblicher Mietvertrag geschlossen werden und die Miete muss
mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete ausmachen.
Wohneigentumsprogramm bei preiswerten Immobilien besser
Beim Wohneigentumsprogramm (124/134) der KfW wird der maximale Finanzierungsanteil der
Gesamtkosten ab 2012 von 30 Prozent auf 100 Prozent erhöht, der Förderhöchstbetrag wird
dagegen von 75.000 Euro auf 50.000 Euro verändert. „Für alle Immobilien bis zu 166.000 Euro
Kaufpreis bringt dies dem Eigennutzer daher de facto mehr Geld“, rechnet Manfred Hölscher vor.
Ab einem Kaufpreis von 170.000 Euro steht der Käufer hingegen künftig etwas schlechter da als
bei der noch bis zur Jahresende gültigen Förderung.
Grunderwerbsteuer: Mehrausgaben beim Immobilienkauf in 2 Bundesländern
Ab 1. Januar und 1. März 2012 schrauben auch Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz die
Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5 Prozent. „Besonders Kapitalanleger, die in größere Objekte
investieren, werden die Steuererhöhung zu spüren bekommen“, sagt Manfred Hölscher. Die
höheren Kaufnebenkosten haben insgesamt jedoch keinen übermäßigen Einfluss auf die Rendite.
Wichtiger sei die Objektzustand und die künftige Vermietbarkeit. Für Eigennutzer, die eine
Immobilie kaufen, hält sich die Teuerung in Grenzen. Bei einem Appartement für 100.000 Euro
müssen ab Januar 1.500 Euro einmalig mehr berappt werden.
KfW: Förderung nur noch bei Energieeffizienz
Ab Januar 2012 ist es nicht mehr möglich, allgemeine Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen über das KfW-Wohnraum Modernisieren (Nr. 141) zu finanzieren.
„Lediglich wenn es sich um energieverbessernde Maßnahmen handelt, können zinsgünstige
Kredite beantragt werden“, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein. Nach seinen
Worten können Immobilienbesitzer durch das Zinstief allerdings auch normale
Modernisierungskredite vergleichsweise zinsgünstig abrufen. Für Kreditsummen zwischen 5.000
und 60.000 Euro seien beispielsweise spezielle Modernisierungs- und Energiedarlehen mögliche
Alternativen. Die Zinsen liegen derzeit bei etwa 5 Prozent. Baugeldvermittler helfen Kreditnehmern
durch den Angebotsdschungel.
Altersgerechter Umbau weiterhin mit Förderung
Anders als vorgesehen, führt die KfW Bankengruppe die Förderung von altersgerechtem Umbau
2012 fort. In 2011 können Eigentümer, Mieter oder Wohnungsunternehmen Förderkredite noch zu
besonders günstigen Zinssätzen über die Hausbanken (besser die Finanzierungsinstitute)
beantragen. Die Hausbanken (siehe wie vor) können die Anträge zu den aus Mitteln des
Bauministeriums verbilligten Zinssätzen zwischen 1,00 und 1,56 Prozent noch bis 16. Dezember
2011 bei der KfW einreichen. Der maximale Kreditbetrag beträgt 50.000 Euro pro abgeschlossener
Wohneinheit. Wie hoch die Zinsen ins 2012 sein werden, steht noch nicht fest.
Zinsenentwicklung: Anhaltend gute Aussichten für Kreditnehmer
Nachdem die Zinsen für Immobilienkredite 2011 ein neues Allzeittief erreicht haben, können
Immobilienkäufer 2012 grundsätzlich ebenfalls mit niedrigen Zinsen für Darlehen rechnen. „Durch
die enormen Unsicherheiten auf den Märkten ist eine Vorhersage der Konditionen kaum möglich.
Es allerdings davon auszugehen, dass die Zinsen für Darlehen zwischen 3 und 4 Prozent zu haben
sind. Junge Kreditnehmer mit hohem Finanzierungsbedarf sollten zu Krediten mit Zinsbindungen
von mindestens 10 Jahren greifen, besser sind jedoch 15 oder 20 Jahre. Zudem sind
Anfangstilgungen von mindestens 2 Prozent empfehlenswert.
Preisentwicklung Immobilien
2012 ist laut Enderlein mit einer anhaltend starken Nachfrage nach Immobilien zu rechnen. „Die
Unsicherheit an den Märkten wird dafür sorgen, dass Privatpersonen und Investoren
gleichermaßen in Sachwerte investieren“, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein.
Die Preise für Immobilien dürften weiter leicht anziehen
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Gewerbemietvertrag: Sonstige Betriebskosten müssen ausdrücklich benannt
werden
Sonstige Betriebskosten können in einem Formularmietvertrag auf einen gewerblichen Mieter nur
abgewälzt werden, wenn sie ausdrücklich benannt sind, entschied das Oberlandesgericht in
Düsseldorf Ende 2011.
Ein Mieter von gewerblichen Räumen verklagte seinen Vermieter auf Rückzahlung zu viel gezahlter
Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mieter war der Ansicht, dass die Kosten eines
Feuerwehranschlusses nicht auf ihn umzulegen waren. Im Mietvertrag war die Umlage "sonstiger
Kosten im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes" aufgeführt worden.
Das Düsseldorfer Gericht entschied zu Gunsten des Mieters. Gemäß § 535 Abs. 1 BGB ist
grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Kosten des Grundstücks zu tragen. Soll hiervon
abgewichen werden, muss dies im Mietvertrag deutlich geregelt werden. Hierfür müssen die auf
den Mieter umgelegten Betriebskosten einzeln und ausdrücklich aufgeführt werden.
Die streitgegenständliche Regelung war bezüglich der vom Mieter zu tragenden Kostenlast nicht
eindeutig. Der Mieter hatte somit gegen den Vermieter einen Rückzahlungsanspruch in Höhe der
nicht wirksam auf ihn umgelegten Kosten des Feuerwehranschlusses (OLG Düsseldorf, Urteil v.
15.12.11, Az. 10 U 96/11).
Quelle http://www.vermieterrecht-vertraulich.de
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Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und wie weit reicht sie?
Der Zweck einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung besteht darin, einen neuen Vermieter über
das Fehlen von Zahlungsrückständen aus dem bisherigen Mietverhältnis aufzuklären.
Die Besonderheit des vom Amtsgericht Berlin - Spandau am 05.04.2011 entschiedenen
Sachverhalts (15 C 8/11) bestand darin, dass diese Bescheinigung gegenüber den Mietern erteilt
worden war, ungewöhnlich genug.
Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung war im konkreten Fall zu Unrecht erstellt worden; in der
Tat bestanden Mietrückstände in Höhe von zwei restlichen Monatsmieten. Das Amtsgericht Berlin -
Spandau hat dem Vermieter auf Klage hin die Mieten zugesprochen. Aus den Gründen: Die
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung stelle keinen Verzicht dar; sie sei lediglich eine
Wissensbescheinigung, zumal das Gesetz einen einseitigen Verzicht auf eine schuldrechtliche
Forderung gar nicht vorsehe. Ein Erlass hat vertraglich zu erfolgen, § 397 I BGB. Der schlüssige
Abschluss eines Erlassvertrages setze allgemein den unmissverständlichen rechtsgeschäftlichen
Willen voraus, auf die betreffenden Forderungen verzichten zu wollen, wobei an die Feststellung
eines solchen Willens hohe Anforderungen zu stellen sind.
Es muss insbesondere mit hinreichender Deutlichkeit erkennbar sein, dass eine materiell rechtlich
wirkende Erklärung abgegeben werden soll. Selbst bei einer vordergründig eindeutig scheinenden
Erklärung bedarf es zur Annahme eines derartigen Verzichtswillens bzw. Erklärungsbewusstseins
der Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände. Bei der hiernach gebotenen objektiven
Betrachtung der beiderseitigen Interessenlage konnten vorliegend die beklagten Mieter nicht davon
ausgehen, dass der Vermieter einen derart weitgehenden Erklärungswillen habe, dass er mit der
Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zugleich auch auf etwa noch bestehende
Mietforderungen verzichten wolle.
Der Vermieter stelle derartige Bescheinigungen - in Ermangelung einer vertraglichen und
gesetzlichen Verpflichtung - letztlich nur aus Kulanz aus. Da dem Vermieter dies in der Regel
bekannt ist, musste er auch nicht davon ausgehen, dass ein Mieter die
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zugleich als schlüssiges Angebot auf Abschluss eines
Erlassvertrages verstehen könnte. Allerdings sei die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auch als
bloße Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Verpflichtungswillen gleichwohl beweisrechtlich
insoweit von Bedeutung, dass entgegen den allgemeinen Regeln der Vermieter im Wege einer
Beweislastumkehr darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen habe, dass der Mieter die
geschuldeten Mieten nicht gezahlt hat.
Ein Vermieter wird eine derartige Bescheinigung nämlich üblicherweise nur dann ausstellen, wenn
der Mieter zuvor auch sämtliche geschuldeten Mieten bezahlt hat.
Die Wirkung ist daher vergleichbar mit dem gegenteiligen Fall der Anerkennung einer Schuld. Im
entschiedenen Fall war indessen unstreitig, dass die Beklagten die Mieten für Februar und März
2010 nicht vollständig bezahlt hatten. Fazit: Der Entscheidung ist zuzustimmen: Sie liegt auf der
Linie der Entscheidung des BGH vom 30.09.2009, abgedruckt in NJW 2010, 1135, wonach der
Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Ausstellung einer
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat, eine gleichwohl erfolgte Bescheinigung aber als
Wissenserklärung beweisrechtlich von Bedeutung sei und die Beweislast umkehren könne
Hohmann & Gutmann
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Wer sein Vermögen sicher anlegen möchte, sollte jetzt überlegen, sich nach einer geeigneten
Immobilie umzusehen. Am Anfang dieses Prozesses steht dabei die Frage, ob das Haus oder die
Wohnung selbst genutzt oder vermietet werden soll. Wohneigentum ist in Deutschland so
erschwinglich wie selten zuvor. Stabile Einkommen, niedrige Zinsen und moderate Preise sind gute
Voraussetzungen, um den Traum von der eigenen Immobilie für immer mehr Menschen Realität
werden zu lassen. Nach Auffassung des Immobilienverbands IVD gibt es für den Immobilienkauf
eine ganze Reihe von Gründen. „Wohnimmobilien in guten Lagen sind äußerst wertstabil“, sagt
Jürgen Michel Schick, Vizepräsident und Sprecher des IVD. „Oftmals erfahren die Objekte im Laufe
der Jahre auch deutliche Wertsteigerungen. Wer sein Vermögen sicher anlegen möchte, sollte
daher überlegen, ob er sich nicht jetzt nach einer geeigneten Immobilie umsehen sollte.“ Am
Anfang steht dabei die Frage, ob das Haus oder die Wohnung selbst genutzt oder vermietet
werden soll.
Individuelle Lösung bei Selbstnutzung
„Bei einer selbst genutzten Wohnung ist klar, dass die persönlichen Bedürfnisse und Wünsche im
Vordergrund stehen“, sagt Schick. Der Weg zur Arbeit, Ausstattung und Einkaufsmöglichkeiten
sind entscheidende Kriterien bei der Kaufentscheidung. „Potenzielle Selbstnutzer sollten allerdings
berücksichtigen, dass sie ihre Wohnung im Falle eines berufsbedingten Umzugs eventuell
vermieten müssen.“ Da die Mobilitätsanforderungen am Arbeitsmarkt in den vergangenen Jahren
deutlich gestiegen sind, gewinnt das Kriterium der Vermietbarkeit deutlich an Gewicht.
Entscheidend für die Vermietbarkeit sind Lage, Zuschnitt und Ausstattung. Eine Wohnung sollte in
der Regel gut erreichbar sein, sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr.
Kapitalanlagewohnung für Vermögensaufbau
Für Menschen, die bereits ihre Traumwohnung gefunden haben und die etwas für ihren
Vermögensaufbau beziehungsweise für ihre Altersvorsorge tun wollen, empfiehlt sich momentan
der Kauf einer Kapitalanlagewohnung. Denn im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen wie
beispielsweise Staatsanleihen bieten Wohnimmobilien eine deutlich attraktivere Rendite.
„Durchschnittlich liegt die Renditeerwartung hier bei 4,5 bis sechs Prozent“, erklärt Schick. Zum
Vergleich: Die Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe liegt derzeit bei knapp 2,4 Prozent.
Festgeldkonten bieten momentan einen Zinssatz von wenig mehr als einem Prozent. „Im
Gegensatz zu den Eigentümern von Barvermögen können Anleger, die sich jetzt eine Wohnung
kaufen, von den niedrigen Zinsen sogar profitieren“, sagt Schick. „Denn die Kosten für die Darlehen
werden derzeit oftmals durch die Wertsteigerungen nicht nur kompensiert, sondern
überkompensiert.“ Zudem kann eine Wohnung im Alter auch selbst bezogen werden. „Die
Mietfreiheit im Alter ist eine entscheidende Kostenersparnis, insbesondere vor dem Hintergrund
niedriger staatlicher Renten“, so Schick weiter. „Wer im Alter keine Miete zahlen muss, hat in der
Regel deutlich mehr Geld zur freien Verfügung.“ Im Schnitt verbessert eine selbst genutzte
Wohnung die Netto-Einkommenssituation für Senioren um etwa 30 Prozent.
Zinshäuser bringen stabile Erträge
Freiberufler oder selbständige Unternehmer, die nicht in die gesetzliche Rentenversicherung
einzahlen, sollten für ihre Altersversorge den Erwerb eines so genannten Zinshauses erwägen.
„Ein Haus mit mehreren Wohnungen liefert stabile Mieterträge“, sagt Schick. „An Standorten mit
hoher Wohnungsnachfrage ist ein Mehrfamilienhaus daher eine sichere Einnahmequelle. Zieht ein
Mieter aus, eröffnet das weitere Potenziale. Denn mögliche Modernisierungskosten amortisieren
sich in der Regel über höhere Mieteinnahmen.“ Wer jetzt ein Zinshaus erwirbt, kann laut IVD oft
auch höhere Erträge erwirtschaften als in früheren Jahren. „Angesichts des historischen Zinstiefs
sind Investitionen in Mehrfamilienhäuser derzeit besonders attraktiv“, sagt Schick. „Bei Zinsen von
unter 4,5 Prozent für zehnjährige Darlehen und einem Kreditanteil von bis zu 70 Prozent liegt die
Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital häufig über der eigentlichen Mietrendite.“ Der so
genannte Leverage-Effekt wird aber oft nicht berücksichtigt. „Viele Anleger betrachten bei der
Berechnung ihrer Investitionschancen nur die Relation des Mietertrages zum Kaufpreis und
übersehen, dass ihr persönlicher Ertrag sich durch die Differenz zwischen Bankzins und Mietzins
erhöhen kann.“ Auf der anderen Seite sollten aber auch die Bewirtschaftungskosten in eine erste
Investitionsberechnung mit einbezogen werden. „Die laufenden Kosten für Bewirtschaftung und
Instandsetzung sind bei Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagewohnungen mit etwa 20 Prozent
anzusetzen“, sagt Schick. Wichtig ist zudem, den technischen Zustand des ins Auge gefassten
Objektes möglichst genau zu prüfen.
Nicht ohne Beratung kaufen
Damit es nach dem Kauf keine bösen Überraschungen gibt, sollte vor dem Erwerb einer jeden
Immobilie immer ein qualifizierter Immobilienberater hinzugezogen werden. „Ein Immobilienberater
oder Makler kann die jeweils passende Immobilie mit der gewünschten Rendite und der erwarteten
Lage vermitteln“, sagt Schick. „Einem qualifizierten Makler kann zudem die gesamte Abwicklung
des Immobilienkaufs übertragen werden.“ Ein wichtiger Qualitätsnachweis ist dabei die
Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD. „Der Kaufinteressent sollte
keine Scheu haben, einen Makler nach seiner Aus- und Weiterbildung zu fragen. Seriöse Makler
geben darüber bereitwillig Auskunft.“ Der IVD beispielsweise verpflichte seine Mitglieder,
regelmäßig Schulungen und Seminare zu besuchen. Jedes Verbandsmitglied muss eine
umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen
überprüft wird. IVD-Mitglieder müssen zudem den Nachweis über den Abschluss einer
Vermögensschaden- Haftpflichtversicherung erbringen
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Mietrecht: Bei Mietschulden droht die fristlose Kündigung
Wer seine Miete immer pünktlich überweist, erspart sich Ärger mit dem Vermieter und beugt einer
Kündigung vor. Denn ständige unpünktliche Mietzahlungen berechtigen den Vermieter, fristlos zu
kündigen. Das hat unlängst noch einmal der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt (VIII ZR 364/04).
Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung
Voraussetzung ist, dass der Mieter wiederholt den gesetzlich vorgegebenen oder vertraglich
vereinbarten Fälligkeitstermin überschritten hat. In diesem Fall kann der Vermieter eine
Abmahnung erteilen. Schludert der Mieter dann weiterhin mit seinen Zahlungen, kann der
Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Denn wiederholte unpünktliche Mietzahlungen
gelten als schwerwiegender Verstoß gegen Vermieterinteressen. Doch kein Grund zur
Beunruhigung: Eine einmalige unpünktliche Zahlung ist noch lange kein Kündigungsgrund. Aktuelle
Rechtsprechung
Im aktuellen Fall hatte der Bundesgerichtshof über die Wirksamkeit einer vom Vermieter
ausgesprochenen Kündigung zu entscheiden. Laut Mietvertrag war die Zahlung zum dritten
Werktag jedes Monats fällig. Über Monate hinweg zahlte der Mieter jedoch erst in der zweiten
Monatshälfte. Auf die schriftliche Abmahnung folgte die außerordentliche Kündigung. Zu Recht, so
der BGH.
Was zählt zu Mietschulden?
Wichtig: Als Mietschulden gelten dabei nicht nur ausstehende Mietzahlungen, sondern auch
ausstehende Nebenkosten oder Nachzahlungen nach der jährlichen Nebenkostenabrechnung.
Bevor es zu einer fristlosen Kündigung kommt, ist eine vorherige Abmahnung seitens des
Vermieters erforderlich. Die Abmahnung – so sagt der Deutsche Mieterbund – soll dem Mieter noch
einmal Gelegenheit geben, sein Verhalten zu überprüfen und zu korrigieren. Nach der Abmahnung
darf sich deshalb eine unpünktliche Zahlung auch nicht mehr wiederholen.
Tipps für Mieter
Mietminderungen sind keine Mietschulden: Wer seine Miete berechtigterweise wegen Mängel der
Wohnung mindert, braucht eine Kündigung wegen Mietschulden nicht zu fürchten. Vorausgesetzt,
die Mietminderung ist rechtsgültig, die Mängel als solche anerkannt. Der Deutsche Mieterbund
empfiehlt: Wer eine fristlose Kündigung erhalten hat, sollte rasch den örtlichen Mieterverein
einschalten. Der hilft zu klären, ob oder mit wessen Hilfe Mietrückstände kurzfristig ausgeglichen
werden können oder ob es eine ausreichende Begründung für die verspäteten Zahlungen gibt.
Ansonsten gilt: Wer in Verzug mit den Mietzahlungen gerät, sollte ein klärendes Gespräch mit dem
Vermieter suchen. Möglicherweise finden beide Parteien gemeinsam einen Weg, wie die
Mietschulden schnellstmöglich wieder abgebaut werden können. Tipp: Am besten rechtzeitig einen
Dauerauftrag einrichten und im Fall der Fälle stets freundlich miteinander reden, denn wer dies tut,
geht auch nicht so rasch miteinander ins Gericht.
Quelle: immonet.de
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Eigentümerversammlung
Einberufung der Versammlung Mindestens einmal im Jahr
muss der Verwalter eine Eigentümerversammlung einberufen.
Ist kein Verwalter vorhanden, fällt diese Pflicht dem Vorsitzenden
des Verwaltungsbeirats zu. Fehlt auch ein Beirat, können die
Wohnungseigentümer nur durch gerichtliche Hilfe eine Versammlung
einberufen. In diesem Fall wird ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche
Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung bestimmt.
Die Einberufungsfrist beträgt gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zwei Wochen.
Inhalt der Einladung
Das Einladungsschreiben sollte folgenden Inhalt haben: vollständige Angaben des Namens und
der Anschrift des Verwalters vollständige Angaben zu Namen und Anschrift des Adressaten
genaue Bezeichnung der Gemeinschaft, für die die Versammlung einberufen wird (Ort und Straße)
Ort der Versammlung (genaue Bezeichnung) Datum der Versammlung Uhrzeit der Versammlung
Tagesordnung Optionale Zusatzangaben sind Hinweis auf die Möglichkeit der
Stimmrechtsübertragung Eventualeinberufung (unter bestimmten Voraussetzungen, s. unten) Die
Tagesordnung
Die Tagesordnung
muss alle in der Versammlung zur Beschlussfassung zu stellenden Sachverhalte enthalten. Der
Beschlussgegenstand in einem entsprechenden Antrag muss hinreichend bezeichnet werden. Die
konkrete Ausgestaltung der Tagesordnung erfolgt in der Regel durch den Verwalter in enger
Absprache mit dem Verwaltungsbeirat. Einzelne Miteigentümer können jedoch auch weitere
(sinnvolle) Tagesordnungspunkte hinzufügen, dies muss jedoch beim Verwalter – und zwar
rechtzeitig – beantragt werden. Dem Verwalter ist daher anzuraten, um ein problemloses
„Nachschieben“ von Tagesordnungspunkten zu ermöglichen, die Einladungsfrist zu erweitern (z. B.
vier Wochen statt der gesetzlich gefordert zwei Wochen). Die Beschlussgegenstände sind
stichwortartig zu nennen. Dabei muss die Beschreibung verdeutlichen, über welches Thema
diskutiert sowie eventuell ein anschließender Beschluss gefasst werden soll. Achtung: Beschlüsse,
die unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ gefasst werden, sind mangels hinreichender
Bezeichnung in der Tagesordnung anfechtbar. Der Verwalter ist daher gut beraten, unter diesem
Tagesordnungspunkt keine Beschlüsse fassen zu lassen. Wollen die Eigentümer dies dennoch,
sollte der Verwalter auf die Rechtslage hinweisen und dies dokumentieren. Sonst droht bei einer
Beschlussanfechtung eine Belastung mit den Kosten gemäß 49 Abs. 2 WEG. Kreis der zu
ladenden Personen Es sind grundsätzlich alle stimmberechtigten Personen zu einer
Eigentümerversammlung zu laden. Im Einzelnen sind dies: Wohnungseigentümer
Insolvenzverwalter Zwangsverwalter Nachlassverwalter Testamentsvollstrecker aber nicht der
Nießbraucher! Steht ein Wohnungseigentümer unter Betreuung, kann je nach Einzelfall auch der
Betreuer zum Kreis der Personen gehören, die zur Versammlung zu laden sind. Achtung: Hat ein
Wohnungseigentümer mehrere Wohnungen und stehen nur einige davon in Zwangsverwaltung, so
hat er nach wie vor ein anteiliges Stimmrecht und darf dies auch ausüben. Also ist er ebenso wie
der Zwangsverwalter zu laden. Hinweis: Veräußert ein Wohnungseigentümer einzelne Wohnungen,
so vermehrt sich das Stimmrecht entsprechend der Anzahl der neuen Eigentümer, sofern das
Kopfstimmrecht vereinbart ist. Andersherum können zwei Personen, deren ein Sondereigentum
gehört, das Stimmrecht nur gemeinsam ausüben. Quelle; Haufe Immobilienwitschaft
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Abrechnung der Betriebskosten
Für Vermieter und Verwalter ist die Erstellung einer ordnungsgemäßen
Abrechnung eine ebenso schwierige und undankbare wie auch wichtige Aufgabe.
Nur anhand einer korrekte Abrechnung kann der Vermieter Nachzahlungen
vom Mieter fordern.
Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist.
Welche Betriebskosten überhaupt umgelegt werden können, ist in der Betriebskostenverordnung
(BetrKV) aufgeführt. Eine Abrechnung muss und kann nur erfolgen, wenn vereinbart ist, dass der
Mieter Vorauszahlungen leistet bzw. abgerechnet werden soll. Ist eine Betriebskostenpauschale
oder eine sog. „Bruttomiete“, in der die Betriebskosten enthalten sind, vereinbart, entfällt die
Abrechnung.
Der Umlageschlüssel richtet sich ebenfalls nach dem Mietvertrag. So kann die Umlage z. B. nach
Wohnfläche, Personenzahl (meistens nicht empfehlenswert), Anzahl der Wohnungen,
Miteigentumsanteilen (bei vermieteter Eigentumswohnung) oder Verbrauch erfolgen. Für jede
einzelne Betriebskostenart kann der Umlageschlüssel gesondert vereinbart werden. Ist über den
Umlageschlüssel im Mietvertrag keine Vereinbarung getroffen, sind die Kosten nach Wohnfläche
zu verteilen.
Praxis-Tipp: Achten Sie bei der Vermietung von Eigentumswohnungen darauf, mit dem Mieter
denselben Verteilerschlüssel zu vereinbaren, der für die Verteilung der Betriebskosten zwischen
den Wohnungseigentümern maßgeblich ist. Eine Ausnahme gibt die Heizkostenverordnung
(HeizkostenVO) vor. Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen zwingend verbrauchsabhängig
abgerechnet werden.
Quelle; Haufe Immobilienwitschaft
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Immobilienjahr 2012: Änderungen bei KfW, Grunderwerbsteuer und Vermietung
an Angehörige
Das Jahr 2012 bringt für heutige und künftige Immobilieneigentümer einige Veränderungen. Der
Baugeldvermittler Enderlein aus Bielefeld hat die wichtigsten Neuerungen zusammengefasst.
Steuer: Vermietungen an Angehörige einfacher
Wer eine Immobilie besitzt und im Objekt Wohnungen an Familienangehörige vermietet, kann sich
ab 2012 laut Enderlein über Vereinfachungen freuen. Hintergrund ist das
Steuervereinfachungsgesetz. Wenn eine Immobilie an nahe Verwandte vermietet wird, entfallen ab
Januar die Prognoserechnungen über die Gewinnerzielungsabsicht für die kommenden 30 Jahre.
Voraussetzung: Es muss ein üblicher Mietvertrag geschlossen werden und die Miete muss
mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete ausmachen.
Wohneigentumsprogramm bei preiswerten Immobilien besser
Beim Wohneigentumsprogramm (124/134) der KfW wird der maximale Finanzierungsanteil der
Gesamtkosten ab 2012 von 30 Prozent auf 100 Prozent erhöht, der Förderhöchstbetrag wird
dagegen von 75.000 Euro auf 50.000 Euro verändert. „Für alle Immobilien bis zu 166.000 Euro
Kaufpreis bringt dies dem Eigennutzer daher de facto mehr Geld“, rechnet Manfred Hölscher vor.
Ab einem Kaufpreis von 170.000 Euro steht der Käufer hingegen künftig etwas schlechter da als
bei der noch bis zur Jahresende gültigen Förderung.
Grunderwerbsteuer: Mehrausgaben beim Immobilienkauf in 2 Bundesländern
Ab 1. Januar und 1. März 2012 schrauben auch Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz die
Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5 Prozent. „Besonders Kapitalanleger, die in größere Objekte
investieren, werden die Steuererhöhung zu spüren bekommen“, sagt Manfred Hölscher. Die
höheren Kaufnebenkosten haben insgesamt jedoch keinen übermäßigen Einfluss auf die Rendite.
Wichtiger sei die Objektzustand und die künftige Vermietbarkeit. Für Eigennutzer, die eine
Immobilie kaufen, hält sich die Teuerung in Grenzen. Bei einem Appartement für 100.000 Euro
müssen ab Januar 1.500 Euro einmalig mehr berappt werden.
KfW: Förderung nur noch bei Energieeffizienz
Ab Januar 2012 ist es nicht mehr möglich, allgemeine Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen über das KfW-Wohnraum Modernisieren (Nr. 141) zu finanzieren.
„Lediglich wenn es sich um energieverbessernde Maßnahmen handelt, können zinsgünstige
Kredite beantragt werden“, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein. Nach seinen
Worten können Immobilienbesitzer durch das Zinstief allerdings auch normale
Modernisierungskredite vergleichsweise zinsgünstig abrufen. Für Kreditsummen zwischen 5.000
und 60.000 Euro seien beispielsweise spezielle Modernisierungs- und Energiedarlehen mögliche
Alternativen. Die Zinsen liegen derzeit bei etwa 5 Prozent. Baugeldvermittler helfen Kreditnehmern
durch den Angebotsdschungel.
Altersgerechter Umbau weiterhin mit Förderung
Anders als vorgesehen, führt die KfW Bankengruppe die Förderung von altersgerechtem Umbau
2012 fort. In 2011 können Eigentümer, Mieter oder Wohnungsunternehmen Förderkredite noch zu
besonders günstigen Zinssätzen über die Hausbanken (besser die Finanzierungsinstitute)
beantragen. Die Hausbanken (siehe wie vor) können die Anträge zu den aus Mitteln des
Bauministeriums verbilligten Zinssätzen zwischen 1,00 und 1,56 Prozent noch bis 16. Dezember
2011 bei der KfW einreichen. Der maximale Kreditbetrag beträgt 50.000 Euro pro abgeschlossener
Wohneinheit. Wie hoch die Zinsen ins 2012 sein werden, steht noch nicht fest.
Zinsenentwicklung: Anhaltend gute Aussichten für Kreditnehmer
Nachdem die Zinsen für Immobilienkredite 2011 ein neues Allzeittief erreicht haben, können
Immobilienkäufer 2012 grundsätzlich ebenfalls mit niedrigen Zinsen für Darlehen rechnen. „Durch
die enormen Unsicherheiten auf den Märkten ist eine Vorhersage der Konditionen kaum möglich.
Es allerdings davon auszugehen, dass die Zinsen für Darlehen zwischen 3 und 4 Prozent zu haben
sind. Junge Kreditnehmer mit hohem Finanzierungsbedarf sollten zu Krediten mit Zinsbindungen
von mindestens 10 Jahren greifen, besser sind jedoch 15 oder 20 Jahre. Zudem sind
Anfangstilgungen von mindestens 2 Prozent empfehlenswert.
Preisentwicklung Immobilien
2012 ist laut Enderlein mit einer anhaltend starken Nachfrage nach Immobilien zu rechnen. „Die
Unsicherheit an den Märkten wird dafür sorgen, dass Privatpersonen und Investoren
gleichermaßen in Sachwerte investieren“, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein.
Die Preise für Immobilien dürften weiter leicht anziehen
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Gewerbemietvertrag: Sonstige Betriebskosten müssen ausdrücklich benannt
werden
Sonstige Betriebskosten können in einem Formularmietvertrag auf einen gewerblichen Mieter nur
abgewälzt werden, wenn sie ausdrücklich benannt sind, entschied das Oberlandesgericht in
Düsseldorf Ende 2011.
Ein Mieter von gewerblichen Räumen verklagte seinen Vermieter auf Rückzahlung zu viel gezahlter
Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mieter war der Ansicht, dass die Kosten eines
Feuerwehranschlusses nicht auf ihn umzulegen waren. Im Mietvertrag war die Umlage "sonstiger
Kosten im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes" aufgeführt worden.
Das Düsseldorfer Gericht entschied zu Gunsten des Mieters. Gemäß § 535 Abs. 1 BGB ist
grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Kosten des Grundstücks zu tragen. Soll hiervon
abgewichen werden, muss dies im Mietvertrag deutlich geregelt werden. Hierfür müssen die auf
den Mieter umgelegten Betriebskosten einzeln und ausdrücklich aufgeführt werden.
Die streitgegenständliche Regelung war bezüglich der vom Mieter zu tragenden Kostenlast nicht
eindeutig. Der Mieter hatte somit gegen den Vermieter einen Rückzahlungsanspruch in Höhe der
nicht wirksam auf ihn umgelegten Kosten des Feuerwehranschlusses (OLG Düsseldorf, Urteil v.
15.12.11, Az. 10 U 96/11).
Quelle http://www.vermieterrecht-vertraulich.de
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Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und wie weit reicht sie?
Der Zweck einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung besteht darin, einen neuen Vermieter über
das Fehlen von Zahlungsrückständen aus dem bisherigen Mietverhältnis aufzuklären.
Die Besonderheit des vom Amtsgericht Berlin - Spandau am 05.04.2011 entschiedenen
Sachverhalts (15 C 8/11) bestand darin, dass diese Bescheinigung gegenüber den Mietern erteilt
worden war, ungewöhnlich genug.
Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung war im konkreten Fall zu Unrecht erstellt worden; in der
Tat bestanden Mietrückstände in Höhe von zwei restlichen Monatsmieten. Das Amtsgericht Berlin -
Spandau hat dem Vermieter auf Klage hin die Mieten zugesprochen. Aus den Gründen: Die
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung stelle keinen Verzicht dar; sie sei lediglich eine
Wissensbescheinigung, zumal das Gesetz einen einseitigen Verzicht auf eine schuldrechtliche
Forderung gar nicht vorsehe. Ein Erlass hat vertraglich zu erfolgen, § 397 I BGB. Der schlüssige
Abschluss eines Erlassvertrages setze allgemein den unmissverständlichen rechtsgeschäftlichen
Willen voraus, auf die betreffenden Forderungen verzichten zu wollen, wobei an die Feststellung
eines solchen Willens hohe Anforderungen zu stellen sind.
Es muss insbesondere mit hinreichender Deutlichkeit erkennbar sein, dass eine materiell rechtlich
wirkende Erklärung abgegeben werden soll. Selbst bei einer vordergründig eindeutig scheinenden
Erklärung bedarf es zur Annahme eines derartigen Verzichtswillens bzw. Erklärungsbewusstseins
der Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände. Bei der hiernach gebotenen objektiven
Betrachtung der beiderseitigen Interessenlage konnten vorliegend die beklagten Mieter nicht davon
ausgehen, dass der Vermieter einen derart weitgehenden Erklärungswillen habe, dass er mit der
Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zugleich auch auf etwa noch bestehende
Mietforderungen verzichten wolle.
Der Vermieter stelle derartige Bescheinigungen - in Ermangelung einer vertraglichen und
gesetzlichen Verpflichtung - letztlich nur aus Kulanz aus. Da dem Vermieter dies in der Regel
bekannt ist, musste er auch nicht davon ausgehen, dass ein Mieter die
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zugleich als schlüssiges Angebot auf Abschluss eines
Erlassvertrages verstehen könnte. Allerdings sei die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auch als
bloße Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Verpflichtungswillen gleichwohl beweisrechtlich
insoweit von Bedeutung, dass entgegen den allgemeinen Regeln der Vermieter im Wege einer
Beweislastumkehr darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen habe, dass der Mieter die
geschuldeten Mieten nicht gezahlt hat.
Ein Vermieter wird eine derartige Bescheinigung nämlich üblicherweise nur dann ausstellen, wenn
der Mieter zuvor auch sämtliche geschuldeten Mieten bezahlt hat.
Die Wirkung ist daher vergleichbar mit dem gegenteiligen Fall der Anerkennung einer Schuld. Im
entschiedenen Fall war indessen unstreitig, dass die Beklagten die Mieten für Februar und März
2010 nicht vollständig bezahlt hatten. Fazit: Der Entscheidung ist zuzustimmen: Sie liegt auf der
Linie der Entscheidung des BGH vom 30.09.2009, abgedruckt in NJW 2010, 1135, wonach der
Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Ausstellung einer
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat, eine gleichwohl erfolgte Bescheinigung aber als
Wissenserklärung beweisrechtlich von Bedeutung sei und die Beweislast umkehren könne
Hohmann & Gutmann
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